El desarrollo inmobiliario en Chile está pasando por un momento de solidez y entre los proyectos que más destacan están las construcciones de edificios de departamentos. Los valores de las propiedades están competitivos e invertir es siempre una buena idea, siempre y cuando se cuente con una buena capacidad de ahorro o bien el capital y se reúnan las condiciones para un buen pasar crediticio.
“La carga financiera de deudas mensuales de cada persona, su antigüedad laboral, la estabilidad de sus ingresos y su patrimonio son parámetros objetivos y anticipables para saber si a alguien le aprobarán o no un crédito hipotecario”, comenta Ignacio Corrales, director de Marketing de Brokers Digitales, startup nacional experta en inversión inmobiliaria, desde donde comparten consejos para invertir en tiempos de pandemia.
Sí, porque el coronavirus también ha afectado a la capacidad de endeudamiento de las personas y las instituciones financieras han hecho adaptaciones a sus requisitos en base a los cambios que el COVID-19 ha generado en los bolsillos particulares. “Básicamente las instituciones financieras han incorporado nuevos parámetros de riesgo propios de la pandemia y la contracción de ciertos sectores de la economía en particular. Sin embargo, desde el mes de enero ya se comienza a ver una expansión de los límites de riesgo y aprobaciones de créditos que no se dieron a finales del 2020”, agrega el ejecutivo.
Pero con o sin pandemia, son cuatro los desafíos a dominar a la hora de decidir invertir en departamentos: financiar el pie; obtener el crédito hipotecario; lograr que la propiedad se arriende por sobre la cuota hipotecaria (dividendo); y decisión informada: saber dónde y cuándo invertir. “Puede ser altamente complejo dominar esos cuatro desafíos sin el conocimiento experto y asesoría que esto requiere”, destaca Corrales.
Agrega que “para invertir individualmente tenemos casos con rentas de $700 mil que han logrado invertir dando un buen pie para su propiedad. Incluso, tenemos casos de personas con menores rentas, de $550 mil cada uno que, complementando ingresos también han podido invertir. También influyen los gastos. Hay personas que aún viven con sus padres y tienen una alta capacidad de ahorro que les permite invertir con baja renta”, explica el experto.
Decisión y cálculo
Si está considerando invertir en un departamento, lo primero es prepararse con información respecto del mercado y luego identificar si es el momento de hacerlo. Esta decisión se toma en base al valor de la inversión y el cálculo de cuánto se necesita para financiar el pie que facilite un dividendo que se pueda pagar con el arriendo.
El cálculo se hace de atrás hacia adelante: primero se estudia el valor de arriendo de un departamento en la zona a la que se apostará, ya que ese será el parámetro competitivo para capitalizar sobre la inversión. Luego, se debe calcular un dividendo mensual aproximadamente un 20% inferior al valor del arriendo y con esa cifra en mente considerar cuánto pie hay que poner para que el monto a financiar por el banco llegue a ese dividendo.
Así, “si en un sector determinado el arriendo de un departamento de 3 dormitorios 2 baños es de $350 mil, mi dividendo debe ser de 230-290 mil; por lo tanto, si la propiedad tiene un valor de 3 mil UF, mi pie debe ser aproximadamente de 600 UF y el hipotecario por el saldo a 20 -25 años oscilaría entre los $230 mil y $290 mil mensual, cumpliendo así con la proyección estimada” ejemplifica el director de Marketing de Brokers Digitales.
La asesoría para identificar el momento de inversión de una persona se basa en su renta, ahorros, gastos y proyección de plazo para un hipotecario, independiente del banco. “Junto con orientar respecto de cómo proyectarse en el tiempo, se debe explicar las estrategias claras de mediano y largo plazo, siempre buscando oportunidades de alta plusvalía, como puede ser una zona con un proyecto de desarrollo futuro de conexión vial, transporte o comercio a futuro. Lo óptimo es contribuir en la búsqueda de una solución sustentable en el tiempo para minimizar problemas de solvencia en el futuro”, puntualiza.
Finalmente, Corrales explica las ventajas del modelo que implementa Brokers Digitales, donde una comunidad de más de 60 mil personas logran, en un solo evento de lanzamiento de un proyecto, comprar 100 o más unidades logrando un poder de negociación mucho mayor.
